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家づくりの基礎知識

住宅ローンで失敗しないための資金計画の立て方

はじめに

  • 突然ですが「家づくりで何が一番心配か?」といえば、多くの方はお金のことが心配ではないでしょうか。なにしろ人生で最大の買い物ですから、不安になるのも無理はありません。「家は建てたいけれど、どのくらいかかるのかな?」「そんな大金、払えるかしら?」と思いますよね。
  • でもご安心を。安全・確実の資金計画さえ立てておけば大丈夫!今回は、住宅ローンで失敗しないための資金計画の立て方を全9ステップに分けて、ていねいにわかりやすく解説していきます。
ステップ1

住宅ローンで失敗しないための資金計画の立て方

「家の値段といったら、坪単価×坪数でしょ?」と思っているあなたは要注意です。それでは家づくりに失敗してしまいます。まずは家の値段の仕組みを知りましょう。

ステップ2

住宅ローン入門①本当に本当の基礎知識

難しい言葉に、細かい数字。住宅ローンと聞いただけで頭が痛くなる人は多いはず。でも、ローンの仕組みなどの基本を押さえると、ぐっとわかりやすくなります。

ステップ3

住宅ローン入門②知っておくと得する知識

「A銀行の金利の利率、安い!」など、目先の返済金額で住宅ローンを決めてしまうと、こわい目に遭ってしまいます。バーゲン金利や夫婦ペアローンなど、一歩知識を深めましょう。

ステップ4

家計簿つけで家計のダイエット!

ここからは家の予算を出す準備です。無理のない返済計画を立てるためには、家計簿をつけて、我が家の財政状態をきちんと知るところから始めることが肝心です。

ステップ5

「未来家計簿」で〇年後を予測する

次は「未来家計簿」をつけていきます。これは家を建てた後の暮らしを想定してつけるもの。我が家のお金の面での未来像を思い描きながら、家計簿を記入します。

ステップ6

「人生(ライフ)計画(プラン)」で将来の不安を克服

「本当に何十年もローンを返していけるのかしら?」「ウン千万円の借金なんて、やっぱりこわい」…そんな不安は、ぜひライフプランで解消しましょう。

ステップ7

家づくりの予算を出す①住宅ローン編

電卓の用意はいいですか?家計簿をつけてわかった「月々の返済額」をもとに、いよいよ実際に「我が家はいくらの家を建てられるの?」を計算します。

ステップ8

家づくりの予算を出す②自己資金編

住宅ローンで借り入れるお金のほかに、家づくりには自己資金も必要です。でも、貯金や親御さんからの援助金のありったけを注ぎ込んではいけないと知っていましたか?

ステップ9

ライフプランを描いてみよう

最後に、資金計画をより万全にするため、実際にライフプランを立ててみましょう。どんぶり勘定では無意味です。住宅会社と相談しながら完成させるのがおすすめです。

いかがでしょうか?しっかりとやるべきことさえ行えば安全・確実な資金計画は必ず立てることができます。資金計画が立てられれば住宅ローンはもうこわくありませんよね。

各ステップについては次回以降の記事でさらに詳しく解説させていただきます。資金計画の立て方を学んで、理想の家を建てましょう!

ステップ1

「家の値段」を知っていますか?

  • 今回は、住宅ローンで失敗しないための資金計画の立て方第1ステップの「家の値段を知っていますか?」について詳しく解説していきます。
  • 「家の値段といったら、坪単価×坪数でしょ?」…なんて言っているあなた、これだと資金計画の一歩目からつまずいてしまいますよ。それに一棟〇千万円と言われても、それが高いか安いか「適正価格」なのかもわかりません。まずは家の値段の仕組みを知りましょう!

チラシにある値段では残念ながら家は建たない

  • モノに値段があるように、当然ながら家にも値段があります。でも日頃の買い物、つまり食料品や衣服を買う場合なら「この値段はモノの良し悪しに見合う額?」といったことが経験上わかりますが、こと家となると、そうはいきません。なぜでしょうか?
  • それは、家を建てるのはほぼ誰もが一生に一度のことだからです。最初で最後の買い物だからです。買う機会がごく限られているのに、それが適正な値段かどうかなんてなかなか見極められませんよね。まずは家の値段の見方を身につけましょう。
  • 新聞に折り込まれていたり、ポストに入っていたりする住宅会社のチラシを思い浮かべてみてください。そこには「坪27.5万円~」などのように坪単価がよく書いてありませんか?単純に「家の値段=坪単価×坪数」ならば27.5万円×30坪=825万円この価格で家は建つことになります。「思ったよりも家って安いのね」という印象を抱いた人もいるかもしれません。
  • ところが、残念ながら「家の値段=坪単価×坪数」ではないのです。「坪単価×坪数」は大抵、建物の標準仕様の部分だけの値段です。他にもオプション部分の費用などが色々とかかります。
  • しかも、家のどこからどこまでが標準仕様なのかは住宅会社によって様々で、明確な規定はありません。「贅沢や装飾はそぎ落してあるけれど、ごく普通に人が住める家」を標準仕様としている会社もあれば、「雨露をしのげる」と大差ないレベルのものを標準仕様としている会社もなくはありません。
  • つまりそういう会社は、家の値段をできるだけ安く見せるための「見せ餌」として坪単価を用いることが多く、気を付けないと大変なことになります。

建物本体の工事のほかに+される費用がたくさん

  • 先ほどオプション費用の話が出ましたが、家を建て、住めるような状態にするには「坪単価×坪数」の金額以外にも様々な費用がかかります。詳しく解説すると…
  • ①オプション費用:約200~500万円
    住宅会社がそれぞれに定める標準仕様以上にグレードを上げたり、プラスしたりするものを「オプション」と呼びます。チラシなどに載っている坪単価には、このオプション費用は含まれていないことが多く、注意が必要です。 また、どこまでが標準仕様でどこからがオプションなのかも各会社に委ねられているため、一律ではありません。
  • ②仮設工事:約25万円
    工事に必要な電気、水道、トイレ、足場などの仮設費用です。
  • ③諸経費:約50万円
    住宅会社によって「諸経費」「管理経費」など名目は様々です。うやむやにせず内訳を尋ね、必要・妥当な経費なのか確認しましょう。
  • ④確認申請許可費用など:約80万円
    設計が建築基準法に合致しているかを、役所や民間指定期間に審査してもらいます。そのほか、建築中の事故や火災に備えての保険代、地鎮祭や上棟式の費用などもかかります。
  • ⑤庭・外構:数十万円
    塀、玄関ポーチ駐車場など、いわゆるエクステリアと呼ばれる部分の工事費用です。
  • ⑥地盤調査・改良費:数十~数百万円
    表面から見ただけではわからないのが土地です。家を建てるに足る堅固な地盤かを確認し、悪い場合には改良する必要があります。
  • ⑦カーテン・照明:約25万円
    どちらも住むためには必要不可欠です。必要数とグレードによって大幅に費用が変わります。エアコンなども同様です。このように、結果として標準仕様の金額に数百万円をプラスしないといけないのが一般的な家の値段です。

家づくりにかかる費用の内訳

  • また、家づくり全体の費用は「3つの費用」から成り立っているということも覚えておいてください。3つの費用をご説明すると…
  • ①本体工事費
    建物そのものをつくるための費用。
  • ②付帯工事費
    水道・ガスといった付帯的な工事や、土地の地盤改良など家づくりの準備にまつわる費用。
  • ③諸費用
    建築中の各種保険費用や、住宅ローンを借りる手数料といった費用。
  • この3つが、上から7:2:1程度の内訳バランスで家の値段を構成していることもあわせて覚えておきましょう。ただし、これには土地の費用は含んでいないのでご注意ください。
  • いかがでしたか?「坪単価×坪数では家を建てることはできず、他にも様々な費用が必要なんだ!」ということがわかった皆様は失敗しない資金計画への第一歩を着実に踏み出していますよ!
  • 次回はいよいよ「なんだか恐いな~」と思われがちな住宅ローンについてのお話です。皆様の不安を解消できるようやさしく、分かりやすく解説させていただきます。資金計画の立て方を学んで、理想の家を建てましょう!
  • いかがでしたか?
    「坪単価×坪数では家を建てることはできず、他にも様々な費用が必要なんだ!」ということがわかった皆様は失敗しない資金計画への第一歩を着実に踏み出していますよ!
  • 次回はいよいよ「なんだか恐いな~」と思われがちな住宅ローンについてのお話です。皆様の不安を解消できるようやさしく、分かりやすく解説させていただきます。資金計画の立て方を学んで、理想の家を建てましょう!
ステップ2

住宅ローン入門①本当に本当の基礎知識

  • 今回は、住宅ローンで失敗しないための資金計画の立て方、第2ステップの「住宅ローン入門①基礎知識 前編」 について詳しく解説していきます。
  • 住宅ローンには3千種とも5千種とも言われるほど、たくさんの種類があります。加えて難しい言葉に細かい数字…苦手意識を抱いている人も多いのではないでしょうか?でも、基本の仕組みやタイプなどの基礎を押さえると、ぐっとわかりやすくなります。

住宅ローンは「金融商品」金利は「サービスの対価」

  • 家を建てるときに誰もがポンと総額を現金払いできればいいのでしょうが、数千万円もする家や土地の費用を全て手持ちのお金でまかなえる人は多くはありません。ほとんどの人は住宅ローンを利用して、月々の返済をしていくことになります。 
  • 住宅ローンは、金利が特別に低く抑えられたお得なローンです。教育ローンやマイカーローンなどに比べて断然金利が低いのです。なぜでしょうか?それは、暮らしの拠り所である自宅なら「借金のかたに取り上げられて困ることのないように、なんとしても返済を頑張るだろう」と貸す側が目算しているからです。
  • それだけに、住宅ローンの条件は厳格です。あくまで「個人」が「住宅の購入用」に借りる場合のみと、対象と目的が限られています。「借金」という面ばかりが語られがちですが、実は住宅ローンは自宅購入の際に金融機関がお金を融通してくれる「サービス」でもあります。
  • つまり、貸す側にとっても借りる側にとっても、住宅ローン自体が「商品」なのです。商品ということは借入額以外にも対価が必要であり、それが「金利」や「利息」と呼ばれるものです。要するに「金利=ローンを利用する費用」ということです。だからこそ、ローンを売る金融機関によって金利は様々に設定されているのです。 

住宅ローンのお金は誰が貸してくれる?

  • 住宅ローンの貸し手は、民間や公的なものなど様々です。民間の代表選手は銀行です。ほかにも信用金庫やJA(農協)、クレジット会社や生命保険会社などがあります。それぞれが独自の利率やサービスをうたって住宅ローンを貸し出しています。
  • 一方、公的ローンの代表格といえば住宅金融支援機構が行っているフラット35です。これは住宅金融支援機構が各金融機関と提携することで成り立っています。そのため公的ローンとはいえ、金融機関がそれぞれに金利や融資条件を設定しています。 
  • 財形住宅融資も公的ローンの一つです。サラリーマンなら耳にしたことがあるのではないでしょうか?勤務先に「財形貯蓄」の制度があり、あなたが利用していれば会社やその福利厚生会社を通じて住宅ローンを融資してもらうことができます。 
  • 貸出機関や金利の型・利率などによって、住宅ローンには3千種とも5千種とも言われるほどたくさんの種類があります。しかも、それぞれにメリット・デメリットがあるため「このローンなら絶対にお得」「絶対に安心」はあり得ません。それぞれのローンの長所や短所、金利を含めた支払い総額などをしっかり比較検討して、我が家のライフスタイルや家族構成、財政状態に合った最適なローンを探しましょう。 

「建築価格=返済総額」ではない

  • 住宅ローンでは、借り入れた元金に利息を加えた額を毎月返済することになります。利息は、毎月のローン残高(元金)に月利(年利÷12)を掛けて計算します。
  • つまり何十年と掛けて返済していく「返済総額」は「建築価格」より膨らむのです。住宅ローンは返済総額のことまで考えて選ぶことが大切です。

借入額と利息の密接な関係

  • 元金である借入金が少ないほど支払う利息は少なくて済み、従って返済総額も少なくなります。

返済期間も返済総額を左右

  • 同じ金額を住宅ローンで借りても、返済期間が長いと毎月の返済額は少なくて済みます。そのかわり利息がのる期間も長くなるため、返済総額は増えてしまいます。返済期間は最長35年が一般的です。

どの金利タイプにもメリットとデメリットが

  • 住宅ローンの金利には、大きく分けて2つのタイプがあります。「固定金利型」は金利が変わらないので、毎月の返済額も一定です。一方で「変動金利型」は、金利とともに返済額も上下動します。
  • どちらの金利タイプにも長所と短所があります。簡単に言うと、返済額が安定している固定型は、その分金利が高めに設定されていて、割高感が否めません。それに対して変動型は、上下動リスクを負う代わりに、固定型に比べて金利が低めに設定されているという具合です。
  • 変動型の一種である「固定金利特約型」は、3年、5年など、最初の一定期間だけ固定金利が採用されるもの。固定と変動をミックスしたような仕組みであることから、金利もその中間くらいに設定されています。

固定金利型

  • 返済期間の初めから終わりまで金利が一定。同じ時期の変動型に比べて、金利自体は高めに設定されていますが、ローリスク・ローリターンで安定した返済が望めます。フラット35が代表的です。
  • <メリット・デメリット>
    ○毎月同額返済だから計画が立てやすい
    ×世の中の金利が下がると損をした気に
  • <こんな家庭にいいかも>
    何より安定した返済が魅力。「返済額が上がると家計が厳しい」「まだ子どもが小さく、教育費などの出費がかかりそう」という家庭に。

変動金利型

  • 世の好況・不況などによって金利が変動します。同じ時期の固定型に比べて当初の金利は低めであるため得に感じられますが、景気の波を受けやすく、総じてハイリスク・ハイリターンです。
  • <メリット・デメリット>
    ○同じ時期の固定型より金利が低め
    ×好況で高金利になると返済がきつくなる
  • <こんな家庭にいいかも>
    共働きなどで収入や貯蓄に余裕がある家庭に。金利が上がったら借り換えなども視野に入れると良く、そのため金融知識があるとベター。

固定金利特約型

  • 3年、5年、10年など一定期間だけ金利が固定されているタイプ。固定期間終了の時点で、変動金利に移るか、別の固定金利特約型かを再度選びます。「3年固定」などと呼称されるため誤解を受けやすいですが、れっきとした変動型の一種です。また、変動型ともども優遇金利が付くことが多く、お得感が大きいものの、それは当初だけ。優遇が解除されると一気に金利が上がって慌てるケースが。

景気に左右される金利 よく見極めて検討を

  • 一般的に金利の水準は高いほうから固定型>特約型>変動型となっています。逆に金利上昇のリスクは金利の変わらない固定型が一番低く固定型<特約型<変動型と上がっていきます。
  • となると「結局どれがいいの?」と頭を抱えてしまう方も多いのではないでしょうか。マイナス金利政策などの影響で住宅ローンの金利が低い時期には変動型を選択し、思いきり低金利の恩恵に預かるのも一手。また、超低金利時代だからこそ変動型より金利は高いものの上昇を心配しなくていい固定型を選ぶという手もありです。メリット・デメリットを知り、我が家の家計に合ったものを選びましょう。ただし、変動型を選ぶ場合は金利上昇のリスクに備え、対策を打てるだけの金融知識も必要です。
  • いかがでしたか?なんだか恐いと思っていた住宅ローンも、基本の仕組みを押さえるだけでぐっとわかりやすくなったでしょうか?
  • 次回は、住宅ローンについて一歩踏み込み、知っておくと得する知識についてわかりやすく解説していきます。資金計画の立て方を学んで、理想の家を建てましょう!
ステップ3

住宅ローン入門②知っておくと得する知識

  • 今回は、住宅ローンで失敗しないための資金計画の立て方第3ステップの「住宅ローン入門②知っておくと得する知識」について詳しく解説していきます。
  • 住宅ローンを選ぶときに絶対にしてはいけないこと、それは「目先の返済金額」で決めてしまうこと。確かにお得だけれど、無知なままでいると恐い目にあう「優遇金利」や共働き世代におすすめのローンの組み方など、ここでは一歩踏み込んだことを学びましょう。

恐~いバーゲン金利「優遇金利」に気を付けて!

  • 住宅ローンを借りるときに恐いのが 優遇金利です。これは金利のバーゲンセールです。「バーゲンならお得でいいじゃない?」と思ってしまいがちですが、実は落とし穴があります。優遇金利そのものの説明をする前に、たくさんある金利の名称からご説明していきます。
  • 金利には、まずベースとなる「基準金利」があります。これは市況などと連動しているもので「店頭金利」「店頭表示金利」などとも呼ばれています。でも、そんな横並びの金利ではどの金融機関で借りても一緒になってしまい、市場競争には勝てません。
  • そのため、各金融機関が独自に「うちの金利はこれです!お得でしょう?」とバーゲンを行います。それが、優遇金利です。そして、店頭金利から優遇金利を引いた実質的な金利が「適正金利」です。「実効金利」「実質金利」と呼ばれることもあります。
  • なぜ優遇金利が恐いかというと…優遇は大抵の場合、当初の一定期間にしか設定されないからです。バーゲン期間が終わると店頭金利に戻る、あるいは優遇幅(割引幅)が小さくなるのです。つまり、金利がドーンと上がり、返済額も上がってしまいます。固定金利型は返済額が一定と前述しましたが、優遇期間が終わると返済額が上がる点では固定型も一緒です。
  • 中には「完済までずっと優遇」をうたっている金融機関もありますが、金融機関は当然ながら慈善事業ではありません。バーゲンをしても、必ずそのときの損を取り戻せる仕組みをつくっているということを忘れないようにしましょう。 
  • 肝心なのは「A銀行の金利は金利0.4%だって。すごいお得!」だけでローンを決めてしまうのではなく、その優遇は「いつまで?」「優遇が終わった金利でも我が家は返済に困らない?」ということを冷静に比較検討することです。

共働きでいろいろ広がるローンの組み方

  • 以前なら住宅ローンは、夫の収入で借りられる額で組むのが一般的でした。しかし、女性の社会進出や景気の不透明さなどから共働きの家庭が増えてきたことで、住宅ローンも夫婦両名で借りるケースが増加しています。ここでは3つのローンの組み方を解説します。 
  • ①収入合算
    夫婦の収入を合計して借りるため、一人の収入で借りるよりも借入金を増やすことができます。合算できる金額は金融機関ごとに異なります。
    収入に対して「本人100%+合算者100%」や「本人100%+合算者50%」など、条件や審査のポイントは様々なので、あらかじめ確認が必要です。
    収入合算には「連帯債務型」と「連帯保証型」の2つがあります。
  • ②ペアローン
    夫婦が別々にローンを組み、それぞれに返済します。つまり、夫も妻もそれぞれ債務者です。加えて妻は夫の、夫は妻の、お互いに連帯保証人になる必要があります。「収入合算」とは違い、「2本の住宅ローン」という考え方です。そのため、融資手数料などの諸費用はそれぞれに掛かってしまいます。
  • ③ミックスローン
    夫婦型のローンではありませんが、主に固定型と変動型を併用して借ります。固定型で金利上昇のリスクを回避しつつ、変動型で超低金利のメリットも受けるという考え方です。とても魅力的に映りますが、言い換えれば「リスクも減るが、そのかわり受けるメリットも半分」という側面があります。二つ別のローンを借りることになるため、融資手数料などの諸費用が倍になる点もデメリットです。
    また二つのローンは大抵、同じ金融機関から借りなければならず自由度は低くなります。それぞれの特徴を知って賢く適用しましょう。
    いずれのタイプを選ぶにしろ、大切なのは先を見据えて検討することです。出産にともなう休暇や退職など、何かあっても夫一人の収入になったときに払っていけるのかなど、細やかな検討が必要になります。

「繰り上げ返済」を使って ローンを上手に返す方法

  • 「ローンの返し方に上手なんてあるの?」と思いますよね。それが、あるのです!「繰り上げ返済」といって、毎月の返済額とは別に、貯金が貯まった頃にある程度まとまった金額を返済する仕組みを指します。
  • わかりやすい例を用いてご説明します。たとえば、35歳の人が3,000万円を固定金利型(金利1.7%)35年払いのローンで借り入れたときに、毎月の支払い額や返済総額などがどのくらいになるのかを見てみましょう。
  • 〇毎月の返済額・・・9万4,821円
    〇返済総額・・・・・・・3,982万円
    〇うち支払利息・・・・982万円
    〇完済年齢・・・・・・・70歳
  • 3,000万円借りたつもりだったけれど、最終的な返済総額は3,980万円強です。利息なんてほぼ1,000万円です。
  • どうでしょう?できれば払う利息を減らしたいし、定年までに完済したいのが本音ではないでしょうか?かといって返済期間を短くすると、毎月の返済額が増えてしまい家計を圧迫してしまいます。そんな場合におすすめなのが「繰り上げ返済」です。
  • 月に3万円ずつ貯金をするとして、1年で36万円、3年で100万円強が貯まります。それを繰り上げ返済に回すと、その額は元金の支払いにあてられ、利息をぐっと減らすことができます。 
  • タイプは2種類あり、「期間を短縮」するタイプと、「返済額を軽減」するタイプです。同じ繰り上げ返済をするなら、前者の「期間短縮」型の方が効果は大きく、お得と言えます。ただし返済総額を減らしたいからと、むやみに繰り上げ返済するのはNGです。 
  • 繰り上げ返済にはその都度、手数料が掛かることが多く、また手元に貯金がなくなってしまっては万が一の際に困ってしまいます。あくまで貯金と家計に余裕がある場合のテクニックとして覚えておいてください。 
  • いかがでしたか?住宅ローンについて一歩踏み込んで解説しましたが、どれも知っておくと後々に得することができる知識です。
  • 次回は、いよいよ家の予算を出す準備に入ります。無理のないローン返済をしていくための家計簿の付け方をわかりやすく解説していきます。資金計画の立て方を学んで、理想の家を建てましょう! 
ステップ4

家計簿つけで家計のダイエット!

  • 今回は、住宅ローンで失敗しないための資金計画の立て方第4ステップの「家計簿付けで家計のダイエット!」について詳しく解説していきます。
  • 前回まで住宅ローンについて解説してきましたが、今回からは家の予算を出す準備に入りましょう。資金計画の第一歩は、家計簿を付けることで我が家の財政状態をきちんと知るところから始めます。ものぐささんも頑張って一念発起を。我が家に見合った予算を立てる、つまり無理のないローン返済をしていくためには必須です。ここでは、家計簿付けを通して皆様の収支を把握する方法を一緒に学んでいきましょう。

「今の家賃+α」は危険!絵に描いたモチにすぎない

  • 家づくりの予算をはじき出す際にまず通過しなければいけない最初の関門は、「今の自分たちの家計を知る」ことです。なぜそんなにも、家計把握が大事なのか分かりますか?では、それをせずに予算を出してしまう恐さを見てみましょう。
  • 例えば、「今のアパートの家賃は6万円。頑張って節約すればあと2万円はひねり出せそう……。だから月々の住宅ローンの返済に充てられるのは8万円。」
  • ちょっと待ってください!その8万円の根拠は何ですか?その2万円はどこをどう節約して生まれるお金ですか?今のままでは8万円は「絵に描いたモチ」に過ぎません。
  • 第5ステップで詳しくお話しますが、新居を建てた後では、アパート時代には思いもよらなかった出費があります。水道光熱費はアパート時代の2倍前後を覚悟しなければならないし、持ち家ならではの「固定資産税」が家と土地に新たに掛かってきます。その固定資産税は何万円くらいか想像がつきますか?
  • そう、これだけ見てもいかに8万円が根拠のない数字かお分かりいただけたはずです。そうした曖昧なところをなくすためにも、家計簿を付け、資金計画の第一歩としたいのです。
  • 以前、レコーディングダイエットというものが流行りました。あれは食事内容を制限する手法ではなく、全てを記録して意識を高めることでダイエット効果を生み出すものでした。
  • 家計簿を付けるのも同じ理由です。我が家の収支の実態をきちんと把握することで、根拠のある節約が可能になり、ひいてはローン返済も楽になるのです。
  • では、いざ収入と支出のバランスをチェックしていきましょう。金額はここ数ヶ月の平均値で構いません。ただし、保険や税金の一括払いなど、年に一度の出費は月にならして考えることをお忘れなく。

①給与明細で収入をチェック

  • 最初に収入を正確に把握しましょう。ここで注意すべきポイントは「額面」の金額ではなく、税金や保険料などが天引きされた後の「手取り額」を知ることです。食費などの生活費は、当然ながら手取り額から捻出しますよね。それと同じように、住宅ローンも額面ではなく手取り額をベースに考えます。
  • ここで一つ考えたいのが、共働きの奥様のお給料を「収入」に入れるべきかどうか?近年、ライフスタイルの変化や女性の生きがい、あるいは景気の不安定さなど様々な理由から共働きの家庭が増えています。ローンを考える場合、奥様の収入を返済のあてにすべきか否かは、働き方によって変わります。
  • 例えば、「子どもが小さいうちは週3~4日、保育園のお迎えに間に合う時間内で働きたいわ」 というような場合は、奥様の給与を合算してローン返済を考えるのは現実的ではありません。無理をせず、その分は貯金に回しもしもの時に備えたり、余裕ができたら繰り上げ返済に回す方が良いでしょう。
  • もし奥様が正規雇用やフルタイムなら?もちろん安定収入があるのなら、ローン返済のあてにして構いません。平均月収に奥様の手取り額も加えて収入としましょう。

②家計簿付けで支出をチェック

  • ここでは、現状を家計簿に付けて毎月どのくらいお金が出ているのか支出を把握しましょう。15項目に分かれているので、少し項目が多いな……と思われる方もいらっしゃるかと思いますが、大切な部分なのでがんばりましょう!
  • <支出の15項目>
    ①食費
    ②住居費
    ③水道光熱費
    ④通信費
    ⑤交通・自動車関連費
    ⑥生活関連費
    ⑦子育て費用
    ⑧医療費
    ⑨趣味・娯楽費
    ⑩交際費
    ⑪小遣い
    ⑫保険料
    ⑬税金(給与天引きできないもの)
    ⑭ローン代金
    ⑮貯金
    以上の15項目を合計して月々の支出を出してみましょう。

③収入と支出は一致していますか?

  • 収入と支出が一致しない=赤字の場合は、貯蓄やボーナスから取り崩しをしているはずです。至急、改善をしてください!

家計見直しのポイントをご紹介

  • ①携帯電話
    通話料やパケット代そのもの以上に意外に無駄が多いのが、適切な料金プランを選んでいないことによる払い過ぎです。一度、プランの見直しを検討してみてください。
  • ②各種保険
    「安心を買う」つもりでつい掛け過ぎてしまうのが保険です。でも、保険金額があまりにも大き過ぎるものや二重掛けは無駄のもとです。住宅ローンを組む際には大抵、保険(団体信用生命保険)への加入が義務づけられているため、ぜひこの機会に保険をスリムにしてみましょう。
  • ③無駄と切り詰め過ぎは別!
    気を付けたいのは「切り詰め過ぎ」です。過度の切り詰めは生活から潤いを奪い、笑顔の少ない暮らしに……。適度な節約を大切にしましょう。
  • ④使途不明金はありませんか?
    家計簿を付けるうえで最も大切なのは何でしょう?それは、「使途不明金」をなくすことです。書き漏らしがあったら、レコーディングダイエットにならないのと一緒です。缶コーヒーやお茶、飴などは額が小さいだけに、何気なく使ってしまい使途不明金になることが多いもの。
    「ちりもつもれば山となる」で、中には家計の2~3割を使途不明金が占めているファミリーも。また、奥様方の多くは家計の総元締めであるという意識からか自分に「お小遣い枠」を設定していません。家計をコツコツやり繰りし、自分用のものは浮いた中から……という人が多いはず。
    しかし、そういったものが「使途不明金」になっているケースも多々あるので、漏らさず書き出すよう気をつけてください。
  • いかがでしたか?資金計画の第一歩として家計簿の付け方を解説させていただきました。家計簿付けができれば家の予算を出すための最初の準備はバッチリです。
  • 次回は、現状の家計簿を応用した「未来家計簿」の付け方を分かりやすく解説していきます。資金計画の立て方を学んで、理想の家を建てましょう!
STEP5

「未来家計簿」で〇年後を予測する

  • 今回は、住宅ローンで失敗しないための資金計画の立て方第5ステップの「未来家計簿で〇年後を予測する」について詳しく解説していきます。
  • 前回まで家計簿付けで、我が家の現状を正しく把握する方法を学びました。今回からは家計簿を応用した「未来家計簿」の付け方を解説していきます。

未来家計簿とは

  • 家を建てる前と後では、家計は大きく変動します。水道光熱費や固定資産税、メンテナンス代といった新居にまつまる出費が増えることや、新たに加わったりすることが一番大きな変更点です。中でも、固定資産税は年間で10~15万円ほど見積もっておく必要があるような大きな出費です。
  • また、趣味・娯楽費などもぜひ確保したい費用です。せっかくマイホームを建てたのに、娯楽費まで節約してローンに回してしまっては、新生活が楽しめません。お子様が成長するにつれ、食費や被服費、教育・子育て費用だってどんどん必要になってきます。
  • こうした「将来起こりうる色々なこと」を予想して付ける家計簿が未来家計簿です。マイホームを建てた2~3年後、あるいはお子様の教育関連費が最も膨らみそうな〇年後などを想定し、今とは違ってきそうな金額を書き込みます。
  • そして通常の家計簿と同じように収支を計算します。「え?未来の支出を今の月収から引いてしまうの?」そうなのです。何しろ今は景気の先行きが見えないご時勢。万が一、給料が思った通りに上がらなくても返済に困らないよう、安全策をとった計算方法です。
  • ここではじき出される収支額は、家づくりの予算を割り出す大事なベースになります。

家を建てる前に押さえておきたいポイント

  • ①水道光熱費はなんと約2倍に!
    一戸建てともなると、水道光熱費はアパート時代の1.7~2.5倍に膨らみます。家が広くなり、部屋数も増えるため冷暖房費がかさみ、またお風呂も大きくなるので水の使用量も増えるからです。
  • ②メンテナンス費用を貯めよう
    家を持つということは、そのメンテナンスも自己責任になります。屋根や外壁を取り換えるといった大きなメンテナンスには100万円~200万円もの費用が掛かります。将来を見据えて計画的にメンテナンス費用を貯めていきましょう。
  • ③趣味だって充実させたい
    せっかく建てたマイホームです。趣味も大切にして、生活そのものを楽しみたいですよね。ガーデニングや菜園づくり?AVルーム?イキイキライフを送るためにも、未来家計簿にはぜひ趣味・娯楽の費用を確保しましょう。
  • ④浮いたはずだった駐車場代が……
    いざマイホームを建て、敷地に余裕ができると、不思議なもので2台目、3台目の車を購入したくなる心理が働くようです。せっかく駐車場代が浮いたと思ったのに、新車のローンに化けちゃった…となるケースは意外に多いのです。

将来の暮らしを想定した「未来家計簿」を付ける

  • ①食費
    お子様が大きくなるにつれ、食費や被服費はグンとアップします。少し多めに見積もりましょう。
  • ②水道光熱費
    水道、電気、ガスを合わせてアパート時代の2倍前後を想定します。
  • ③子育て費用
    学費自体は、公立小学校ならば幼稚園・保育園より下がります。
  • ④趣味・娯楽費
    せっかくの新居だから、ぜひ夢を実現させてください。どんな夢があり、そこにいくら掛けるのかをご夫婦で話し合ってください。
  • ⑤交際費・小遣い
    交際費やお小遣いは妥当でしょうか?切り詰めすぎると暮らしに潤いがなくなります。気を付けてください。
  • ⑥保険料
    保険料を払い過ぎていませんか?ぜひ見直しをしてください。特に学資保険には気を付けて。支払い額より満期額が少ない「損をする」ケースが多々あります。
  • ⑦固定資産税
    持ち家ならではの固定資産税は月に1万円程度を見越しておきましょう。
  • ⑧貯金
    貯金をやめて住宅ローンの返済にあてるのは、絶対にNGです。現金での急な出費はいつあるかわかりません。
  • ⑨家屋修繕費
    メンテナンス費用は10年後に100万円を目標に貯金しましょう。ほかにも思いつく費用があれば、項目を足しましょう。
  • これらの項目を合計して未来の月々における支出の合計額を出しましょう。この支出額を現在の平均月収(手取り)からマイナスすると住宅ローンに回せる月々の想定額がはじき出されます。
  • 未来家計簿の上手な役立て方としては2~3年後だけでなく、5年後、10年後など数パターンの未来家計簿を付けることです。より確実に我が家の将来像がイメージできておすすめです。
  • いかがでしょうか?次回は、「もっと慎重に将来設計を立てないと不安……」というお悩みを解決するためにもライフプランの立て方を詳しく解説していきます。資金計画の立て方を学んで、理想の家を建てましょう!
STEP6

「人生(ライフ)計画(プラン)」で将来の不安を克服

  • 今回は、住宅ローンで失敗しないための資金計画の立て方第6ステップの「人生(ライフ)設計(プラン)で将来の不安を克服」について詳しく解説していきます。
  • 前回まで、未来家計簿の付け方と住宅ローンに回せる月々の想定額を計算する方法を学びました。ここでは、もっと慎重に将来設計を立てないと不安……というお悩みを払拭するためにライフプランの立て方を解説していきます。
  • ウン千万円も掛かるマイホームです。「我が家は本当にこれから先、何十年もローンを払い続けられるの?」考えれば考えるほど不安は募りますよね。でもご安心を!「人生設計=ライフプラン」を立ててみると、将来の弱点や不安が露わになります。したがって対策を打つこともできるのです。

人生の山谷を乗り越える心構えを

  • 心配や不安は、将来が見通せないからこそ抱くものです。ライフプランを立てると、仮想とはいえ将来が見通せ、不安要素もはっきりします。「この時期にはこんなにお金が掛かるのね」と、心構えをすることが何より大事なのです。
  • まずは、我が家の「ライフイベント」を想定しライフイベント表をつくりましょう。将来想定されるライフイベントを挙げていき、それにどの程度の出費が必要かを考えるようにします。すると、「この時期に合わせて貯蓄をしよう」といった長い時間軸で家計が設計できます。
  • より慎重に人生を設計したい人は、ライフイベントを挙げるだけでなく、それらに沿って収支も書き込める詳細なライフプランを作成することがおすすめです。

想定される主なライフイベント

  • <①マイホーム建設・ローン開始>
    マイホーム入手で貯金額が大幅にダウンしているはずです。まずは十分な額が貯まるまで貯金を優先しましょう!
  • <ポイント> 計画的に繰り上げ返済を
    貯蓄が少ない時期や教育費で家計が苦しい時期に無理に繰り上げ返済をするのはNGです。必要なときに「手元にお金がない!」という困った事態になってしまいます。
  • <②出産や子どもの進学 >
    子どもが小さく教育費や生活費がそれほど掛からない時期は、お金の貯めどきです。子どもに手が掛からなくなったら、奥様が働きに出るなど、収入を増やす考え方も良いでしょう。その分は後の教育資金を貯めたり、繰り上げ返済に回しましょう。
  • <③車検を考慮しながら車の買い替え>
    10年おきにご主人と奥様がそれぞれ車を買い替えるためには、毎年30~40万円ほど費用を貯める必要があります。
  • <④子どもの高校・大学進学>
    子どもたちの大学入学や家のメンテナンス、車の買い替えなどが相次いで、最もお金が掛かる時期です。事前の計画的な貯金が欠かせません。
  • <ポイント> ローンの支払いが難しくなったら……
    支払いを滞らせる前に、まずは早めに金融機関に相談を。なぜ返済が難しくなったのか理由を探りながら、「いくらなら返済可能?」など解決方法を一緒に考えてもらいましょう。
  • <⑤子どもの就職>
    教育費が掛からなくなると、一気に家計が楽になります。老後に備えて貯金を頑張りましょう!
  • <ポイント> 家のリフォーム費用も視野に
    外壁の塗り直しや屋根の修繕などの定期的なメンテナンスに加え、バリアフリー化などのリフォームに掛かる費用も、貯蓄の計画に入れておきましょう。
  • <⑥定年退職と老後の暮らし方>
    退職金で家をリフォームする計画を立てている人もいるでしょう。しかし今は、退職金が十分に支払われるかわからない時代です。退職金に頼りすぎないマネー計画が大切です。職場に再雇用制度があるなら、それを利用するのも手です。
  • <ポイント> 定年時点のローン残高を確認
    退職後は、年金受給開始まで収入が0円に。この時期にローンが残っていると大きな負担になります。繰り上げ返済などで返済期間を短縮し、できるだけ定年までに完済できるように計画しましょう。
  • いかがでしたか?ライフプランを立てることで将来の弱点や不安が露わになり対策を打つことができるようになるのです。
  • 次回からは、いよいよ具体的な家づくりの予算を計算していきます。資金計画の立て方を学んで、理想の家を建てましょう!
STEP7

家づくりの予算を出す①住宅ローン編

  • 今回は、住宅ローンで失敗しないための資金計画の立て方第7ステップの「家づくりの予算を出す①住宅ローン編」について詳しく解説していきます。
  • 前回は、我が家のライフプランを立てることで将来の弱点や不安を露わにし、対策を打つ方法についてお話しました。さあ、いよいよ我が家の予算を出してみましょう。
  • 第5ステップの「未来家計簿」ではじき出した「住宅ローンに回せる月々の想定額」をもとに、具体的な予算額を計算します。我が家は一体、いくらの家を建てられるのか?ドキドキしますね!

安全に返していける借入れ可能額はいくら?

  • まずは、安全に返していける借入れ可能額はいくらなのか計算していきます。我が家のケースを想定しながら計算してみましょう!
  • 第5ステップの「未来家計簿で〇年後を予測する」で算出した「住宅ローンに回せる月々の想定額」をもう一度確認してください。次に、住宅ローンの返済年数を設定しましょう。 
  • 返済年収は、できれば定年までに完済できるような年数を設定してください。現在30歳で、定年が65歳だとすると予定している返済年数は、35年となります。
  • ただし、「早く返し終わりたいから」と無理に返済年数を短くしてしまわないことが大切です。当然ながら、借入れできる額が少なくなってしまいます。 
  • 返済年数を設定したら、予定している住宅ローンの金利の利率を設定します。ここでは仮に1.70%と設定します。これは、「固定金利型」の代表格“フラット35”が1.70%前後の金利であることが多いためです。
  • そして、予定している返済年数と金利を「元利均等返済の返済額早見表」に照らし合わせて、借入金1千万円あたりの返済額を求めます。
  • 今回の場合だと、35年返済で金利が1.70%なので、1千万円あたりの毎月の返済額は31607円とはじき出されます。
  • 最後に下の計算式(毎月のローン返済想定額÷1千万円あたりの毎月返済額)×1000万円に当てはめると、我が家の借入れ可能な総額をはじき出すことができます。
  • 毎月のローン返済想定額が7万円だとすると……(7÷31607)×1000万円=2214万円この額が住宅ローンで借りられる額となります。

住宅ローンを借りる際の5つの注意点

  • 分割払いでの購入やクレジットカードのキャッシング枠など思わぬ落とし穴についてもここできちんと学んでおきましょう。
  • ①いくらなら借りられる?という発想は危険です
    「家を建てる=借金する」となったとき、とても陥りやすい誤った発想があります。それは、「銀行はいくら貸してくれるの?」です。つまり「融資額=家の予算」という思い込み。でも、ここまで学んできた通り、融資額を決めるのはあなたです。
    家計から逆算し、「このくらいなら返済できる」という手順で割り出した額こそが、安全に返せる借入れ額です。金利という利ざやで稼ぐ銀行は、借入れ額が大きければ大きいほど儲かります。そのため、多めに貸そうと申し出る可能性があります。ですが、それは決して「安全に返せる額」ではありません。
  • ②ボーナス払いは考えない
    ローンの返済にボーナス払いを併用すれば、確かに月々の負担を軽くできたり、借入れ額を増やしたりすることができます。でもボーナスが減額、あるいはそもそも出なくなる可能性だってあり得ます。
    だから、不確定要素であるボーナス払いに頼らずにローンは組みたいものです。そして期待通りにボーナスが出たときは貯金や繰り上げ返済に回しましょう。
  • ③手元に「借金」はありませんか?
    現在、車やピアノなど、分割払いで買って支払いが残っているものはありませんか?それらはみな借金と見なされ、その分、住宅ローンの借入れ額が減らされる場合があります。また最悪の場合、「借金体質」と判断され、ローンがおりないことも……。
    借金がある人は、ローンの申請をする前に、たとえ親御さんやご兄弟にお金を借りてでも完済しておきましょう。なお、消費者金融での借金は絶対にNGです。過去に借りた履歴があるだけでも×です。思い当たる人は、早めに住宅会社に対策を相談してください。
  • ④余分なカードは早めにサヨナラ
    カードローンのカードやクレジットカードは「キャッシング枠」の金額が借金予備軍とみなされます。たとえ借りていなくても、です。カードを何枚も持っている人は要注意。早めに解約・処分をしましょう。
  • ⑤借金の分、借入れ額が減らされる!?
    とかく借金という意識の薄い、分割払いでの購入。最近ではスマートフォンが好例です。でも、これも立派に借金です。借金の分、借入額が減らされて、思い通りの家が建たなかった……にならないよう気をつけてください。
  • いかがでしたか?住宅ローンを借りる際の注意点を踏まえて、思い当たるふしがある人は今のうちから対策に取り掛かりましょう。
  • 次回からは、住宅ローンではまかなえない、様々な費用にあてるための「自己資金」について解説していきます。資金計画の立て方を学んで、理想の家を建てましょう!
STEP8

家づくりの予算を出す②自己資金編

  • 今回は、住宅ローンで失敗しないための資金計画の立て方第8ステップの「家づくりの予算を出す②自己資金編」について詳しく解説していきます。
  • 前回までの「住宅ローン編」では、住宅ローンの借入れ可能額を計算する方法と住宅ローンを借りる際の注意点を学びました。ここでは、住宅ローンの借入金の他にもう一つ、家づくりのために準備しておかなければならない「自己資金」について解説していきます。 

自己資金とは

  • 家づくりには、住宅ローンの借入金以外に自己資金も必要です。自己資金とは「自前で用意する現金」のことです。大抵は、自分たちの貯金と親御さんからの援助金がそれにあたります。 
  • なぜ自己資金は必要なのでしょう?それは、住宅ローンに組み込めない、つまり「現金で払わなければならない費用」が少なからずあるためです。
  • また、あるだけの貯金を自己資金に充ててしまうのはNGです。万が一、何かあった場合を乗り切れません。まずは我が家が自己資金として用意できる額を把握しておきましょう。

住宅ローンに組み込めない費用って?

  • 現金で払わなければならない主な費用は以下の6つです。
    ①頭金……物件価格の2割程度
    ②手付け金……50万円~物件価格の1割程度 ③ローン借入れのための諸費用
    ④引っ越し費用
    ⑤家具や家電の新調費用
    ⑥地鎮祭や上棟式の費用

自己資金、こんな考え方ではじき出そう

  • 自己資金の計算方法は、 (プラスするもの)-(マイナスするもの)で はじき出すことができます。具体的にご説明すると……
  • (プラスするもの)
    ・貯金などの資産
    ・親などからの資金援助
  • (マイナスするもの)
    ・3カ月分の生活費
    ・3年以内の出費予定
    ・生活防衛資金
  • 上記の内容を先ほどの計算式に当てはめると、
    (プラスするもの)-(マイナスするもの)=自己資金
    この計算方法で、ご自身の自己資金を把握することができます。

自己資金の使い道は主に「頭金」と「手付け金」

  • 自己資金の使い道は、現金で払わなければならない、つまり住宅ローンに組み込めない費用と 述べましたが、少し踏み込んで内容を見てみましょう。ローンに組み込めないものの代表は「頭金」です。
  • 通常は物件価格の1~2割を用意します。ローンの種類によっては物件価格の8割程度までしか融資してくれないため、頭金=自己資金でその2割を補う必要があるのです。
  • しかし、最近はまるまる10割まで融資してくれるローンも登場し、頭金が0円でもローンが組めるケースが増えてきました。
  • 自己資金のもう一つの使い道は、家屋建設の「発注の印」として、住宅会社に払う「手付け金」です。これは住宅ローンの融資実行前に支払わなければならないことがほとんどなので、自己資金を充てる必要があるわけです。
  • 手付け金は50万円~物件価格の1割程度まで、住宅会社の規定によってさまざまです。 

払う直前まで不透明 でも必ず必要な「諸費用」

  • また、自己資金はほかに、ローン借入れのための諸費用にも充てる必要があります。銀行に払う「融資手数料」や、ローンの支払いを保証してもらう保険会社に払う「保証料」、建てた家の「登記料」や「抵当権設定費用」などが諸費用に該当します。
  • 諸費用の厄介なところは、必要になることが分かっていながら、事前に金額が把握しづらい点です。〇万円と定額のものもあれば、物件価格の△%となっていることもあり、金融機関や保険会社によってまちまち。
  • つまり、建築費用や利用するローンなどが確定しないうちは「いくら」と明確に知ることが難しいのです。目安としては物件価格の3~6%です。2500万円の家なら100万円前後は諸費用にかかると思っておいた方がいいでしょう。 

自己資金は頑張り過ぎないでください

  • 頭金をなるべく多くして、その分住宅ローンの借入額を減らせば、当然ですが支払う利息は少なくなります。例えば、頭金を100万円増やすと、利息は約50万円も下がります。(金利2.5%、35年返済の場合) 
  • そのため、なるべく多く頭金を貯めようと、家づくりを後回しにして貯金に励む人がいます。でも、これには別のリスクが伴います。家を買う時期を3年遅らせ、その間に200万円貯めたとしましょう。 
  • しかし、その間に金利が1%上がったとすると、せっかく貯めた200万円がまるまる吹き飛んでしまう可能性があるのです。
  • 「自己資金はなるべく多く」とちまたでは鉄則のように言われますが、これは必ずしも正解ではありません。「つなぎ融資」という手もあるので、自己資金額の多い・少ないは気にし過ぎないようにしましょう。

住宅ローンがおりるまでのお助け資金「つなぎ融資」

  • 自己資金の説明を聞いて、「ちょっと待って。建築代金が2500万円とすると、頭金は2割だから500万円。諸費用が100万円に、工事の手付け金が……って、どれだけ自己資金があっても全然足りないじゃない!?」と真っ青になっているあなた。その問題は、短期融資である「つなぎ融資」が解決してくれます。
  • 住宅ローンは建てた家を担保にして融資するものです。そのため、新居が完成するまで融資は実行されません。でも、住宅会社に対する手付け金の支払いは先に発生します。
  • そのとき自己資金が足りなければ、住宅ローンとは別のローンを一時的に組んでお金を工面します。それを「つなぎ融資」と言い、その返済には、新居が完成していざ実行された住宅ローンを充てます。 
  • また、厳密には手付金以外に、住宅会社に対して「中間金」も払わなければなりません。土地を先に買った場合なら土地代金も。それらに充てるのもつなぎ融資です。
  • つなぎ融資は住宅ローンの金利よりぐっと高いことが一般的で、平均で2~3%です。また借りられる期間も最長で6カ月から1年。住宅ローンの実行タイミングを見計らいながら、上手に借りる必要があります。住宅会社とよく相談しながら融資を受けてください。
  • いかがでしたか?今回で、家づくりのお金の話は最終回となります。しっかりとやるべきことさえ行えば安全・確実な資金計画は必ず立てることができるのです。最初は住宅ローンに対して不安を抱いていた方も、資金計画が立てられれば住宅ローンはもうこわくありませんよね。
家づくりの基礎知識