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家づくりの基礎知識

賢い土地の買い方・探し方

はじめに

  • 「マイホームの計画は、土地探しから」 と思っている方。ちょっと待ってください!そのような考え方、探し方は、たとえ良い土地が手に入っても、家づくりが成功するとは限りません。では、失敗しない土地探しとは?正しい土地探しの方法は?一緒に考えていきましょう。
  • 今回は、プランと併せて考える、賢い土地の買い方・探し方を全6ステップに分けて、丁寧に分かりやすく解説していきます。
ステップ1

「知らなかったは通用しない!怖~い土地選びの失敗あるある」 

良い土地だと思ってパッと買ってしまった土地。ですが……土地を買った後、さらに費用が発生した、法規制などによって思った家が建たなかったなど、意外に多い土地選びの失敗。どんな失敗があるのか?具体的に紹介していきます。 

ステップ2

土地は焦って先に買わないで! 正解は「住宅会社と一緒に」探す

「え? 住宅会社って土地も探してくれるの?」当然、疑問はわき上がってきますよね。ステップ1で紹介したような失敗をして後悔しないためにも、宅地のプロ=住宅会社と一緒に探すと良い理由を、一つずつ見てみましょう。  

ステップ3

我が家に合った土地と出会うには、どうしたらいいの? 実践編!土地の探し方

良い土地に巡り合うためには、どうやら住宅会社と一緒に探した方が良さそう。だからと言って「探しておいて」と丸投げではいけません。やはり自分で数多く当たってこそ、良い出会いは生まれます。ここでは、どんなふうに土地を探したら良いか、具体策をお教えしましょう。

ステップ4

もう一度、条件を見直そう 「便利」って本当に大切ですか?

「駅から近くて便利」や「買い物に都合が良さそう」など、土地探しではつい利便性を第一に考えてしまいがち。ですが、本当にそれで良いのでしょうか?商店街に近いということは、騒がしいかもしれないし、駅に近ければ、高層施設が多くて陽当たりが悪いかも……。「便利」だけで探すと陥りやすい失敗を紹介します。 

ステップ5

いざ買う前に、これだけはチェック! 実践編!土地の購入ポイント

何度も候補地を見て回り、たくさん家族で話し合いをしてやっと希望の土地に巡り合えたあなた。その土地をあなたのものにするにはどうしたら良いでしょうか?土地の購入ポイントをお伝えします。

ステップ6

家の大きさ・間取りが変わってくるかも!? 知っていますか? 土地にまつわる用語集

土地と建物には、さまざまな法規制があります。それらは、家の大きさや広さ、間取りなどに 影響を及ぼすことも……。とは言え、難しい専門用語を覚える必要はありません。読んで、知っておくだけでOKです!住宅会社や不動産会社との会話に「ふむふむ」とついていければ十分です。

いかがでしょうか?各ステップについては、次回以降の記事でさらに詳しく解説させていただきます。賢い土地の買い方・探し方を学んで、理想の家を建てましょう! 

ステップ1

「知らなかったは通用しない!怖~い土地選びの失敗あるある」

  • 今回は、賢い土地の買い方・探し方ステップ1の「知らなかったは通用しない!怖~い土地選びの失敗あるある」について、詳しく解説していきます。
  • 良い土地だと思ってパッと買ってしまった土地。ですが……土地を買った後、さらに費用が発生した、法規制などによって思った家が建たなかったなど、意外に多い土地選びの失敗。どんな失敗があるのか?具体的に紹介していきます。

1.買ったら、なんと軟弱地盤!地盤改良工事が必要に

  • 買った土地が、 実は建築に不向きな軟弱地盤だった……!こんな場合、地盤を補強する「地盤改良工事」が必要になります。その改良も、地中にコンクリート柱を埋め込む「柱状改良」ともなると、100万円レベルの出費を覚悟しないといけません。地盤調査は大抵、土地を買ってからでなくては行えず、こういうケースは残念ながら少なくありません。

2.上下水道やガス管などのライフラインが未整備

  • 「あって当たり前」だと思っていた 水道管やガス管。でも、ライフラインが未整備で、買った土地まで来ていなかった……というトラブルは地方だと、まだまだあります。これは思わぬ落とし穴です。最悪の場合、管の通っている道路まで何十メートルも自己負担で掘り返し、我が家まで引っぱってこないといけない可能性もあります。

3.夢見ていた間取りが法規制で「×」に……

  • 大きな窓のある吹き抜けに、趣味の時間を過ごすアトリエ!など、誰もが想い描く夢の間取り。でも、どんな地域に土地を買ったかによっては、建物の大きさ・高さなどに法律で規制が設けられていることも。そんな場合、思い通りの家が建たない残念な結果になってしまいがちです。

4.他にもある、こんな落とし穴

  • 段差のある土地や、裏に一定傾斜以上の崖がある土地は、土砂崩れや地盤崩れを防ぐ「擁壁(土留め)」をつくらなければいけません。擁壁はコンクリート製などで一定の強度を必要とするため、出費も莫大です。高台の土地では、土留めや階段など多額の外構(エクステリア)費が必要になります。
  • 買った土地の前面道路の幅が不十分、という場合も要注意。大型の資材車や重機が入れないので、家を建てる際に余計なコストがかかったり、施工期間が長くなったりもします。
  • また、今は買うよりも、捨てる事にお金のかかる時代です。不要土や石、木の処分などで多額の出費もあり得ます。さらに、町内会や自治会への入会金が、数万円~30万円程度かかる場合もあります。地方ではよく見受けられるケースです。こんな失敗や、想定外の事態は避けたいですよね……

土地の買い方・探し方の三原則

  • ①土地を焦って先に買ってしまわない。
    ②土地の相談は直接、不動産会社にしない。
    ③土地は自分たちだけで探そうとしない。
  • いかがでしょうか?「じゃあ、どう探したらいいの?」と思いますよね。次回はそんな疑問にお答えすべく、正しい土地の探し方をお話させていただきます。賢い土地の買い方・探し方を学んで、理想の家を建てましょう!
ステップ2

土地は焦って先に買わないで! 正解は「住宅会社と一緒に」探す

  • 今回は、土地の買い方・探し方第2ステップ前編の「土地は焦って先に買わないで!正解は住宅会社と一緒に探す」について、詳しく解説していきます。
  • 「え? 住宅会社って土地も探してくれるの?」当然、疑問はわき上がってきますよね。ステップ1で紹介したような失敗をして後悔しないためにも、宅地のプロ=住宅会社と一緒に探すと良い理由を一つずつ見てみましょう。

1.なぜ土地を先に買ってはだめなの?

  • 土地がないと家を建てられないのでは?それは大きな誤解です。多くの人は「住宅会社へマイホームの相談に行くときには、土地を用意しておかなくちゃ!」と思い込んでいます。つまり、住宅会社に土地の相談ができるとは、思っていないのです。そして、知識のないまま土地を買ってしまい、失敗してしまいます。

2.土地探しの失敗って、どういう意味? 希望する条件の土地が見つからないこと?

  • もちろん、それもあります。でも、最大の失敗は「土地の値段を誤る」ことです。家づくりにおいては、ほとんどの人が初心者です。そのため、建物にいくらくらいお金がかかるのかも分かっていなければ、我が家の資金力も分かっていません。
  • それなのに、先に土地だけ買ってしまったら……?そうです、建物に使えるお金が足りなくなるケースが多いのです。日頃の買い物ではこういう失敗はあまりしませんよね。でも、なぜか、それをしてしまうのが家づくりです。
  • それは、「土地が先にないと家が建てられない」と思い込んでいるからです。ぜひ資金計画を先に立て、住宅会社と相談しながら土地を買うことをおすすめします。

3.先に地盤調査をして、地盤改良が 

  • 必要ない土地を買えば失敗もない?ところが、残念ながら、土地を買う前に地盤調査を行えるケースはまれです。だから、土地選びは難しいのです。
  • また、土地を買って地盤調査を済ませ、一度はOKになっても、例えば間取りに変更が出て、敷地内の違う場所に家を建てることになったら、地盤調査はやり直しです。それほどデリケートなものなのです。
  • できれば、地盤改良工事費100万円程度をあらかじめ予算に組み込んでおくのがベスト。そして工事をせずに済んだら「100万円戻ってラッキー!」と思い、不測の事態に備えておきましょう。

4.住宅会社と一緒に土地を探すと どんなメリットがあるの?

  • 第一に、資金計画から面倒を見てくれる点です。資金計画を立てて我が家の返済能力を把握したら、今度は家の大きさや間取りを相談しながら、ざっと建物にかかる金額を住宅会社に計算してもらいます。そして予算から建物代を引けば、土地にかけられる金額が分かります。これなら失敗はありません。
  • ステップ1で挙げたような失敗例も、住宅会社と一緒に探せば大抵は避けられます。インフラの未整備や軟弱地盤は、本来なら売り主に説明責任があって、物件概要の「重要事項説明」に明記されています。
  • しかし、実際には、書面からそこまで読み取れなかったり、聞き逃したりする場合がほとんどです。それゆえ、後でトラブルになるのです。そこで強い味方になってくれるのが、プロである住宅会社です。「余計な出費」がかかる土地かどうか、物件概要から適格に読み取ってくれます。 

先に土地を買ってしまうと、こんな失敗が…

  • ①あらら?やたらと庭が広い……
    我が家の全体予算を知らないまま、高めの土地を先に買ってしまうと、建物に回す資金が不足してしまいがちです。妥協して建物を小さくした結果、庭ばかり広い家になってしまいます。
  • ②返済が追い付かず、家を手放した……
    土地を買った後の残りの資金では、小さな家しか建ちそうもない。だからと言って、返済能力オーバーを承知で家を建ててしまうと、こんな悲しい結末が待っています。
  • いかがでしょうか?土地を住宅会社と一緒に探すと良い理由がお分かりいただけましたでしょうか?賢い土地の買い方・探し方を学んで、理想の家を建てましょう! 
ステップ3

我が家に合った土地と出会うには、どうしたらいいの? 実践編!土地の探し方

  • 今回は、賢い土地の買い方・探し方第3ステップ「我が家に合った土地と出会うためには、どうしたら良いの?実践編!土地の探し方」について、詳しく解説していきます。
  • 良い土地に巡り合うためには、どうやら住宅会社と一緒に探した方が良さそう。だからと言って、「探しておいて」と丸投げではいけません。やはり自分で数多く当たってこそ、良い出会いは生まれます。ここでは、どんなふうに土地を探したら良いか、具体策をお教えしましょう。

1.条件に優先順位をつける

  • 「良い土地」の条件は、家庭によっていろいろです。希望の間取りが建築できるか?陽当たりはどうか?交通、通勤時間はどれくらいか?学校や病院、銀行、買い物の便は?また、造成費などがかかるか?落ち着いた子育てしやすい環境か……などなど、たくさんあります。まずは家族で話し合いをし、自分たちが大切にしたい条件を選び出して優先順位をつけましょう。

2.相場感覚をつかむ

  • このエリアは坪いくら前後で売られている?そんな「相場」が分かってくると、売りに出ている値段の高い・安いや、その理由が見えてくるので、土地探しはぐっと前進します。「駅近ではないけれど、意外と便が良いからちょっと高いのかな」「このエリアでこの値段は破格じゃない?」という具合です。
  • 相場というと難しく思いがちですが、感覚を磨く方法は簡単です!コンビニなどで売っている土地情報誌を一冊買って、地図で位置を確かめながら、たくさんの物件の値段を見るだけ。これで相場感覚が鍛えられます。 

3.土地情報を入手する/span>

  • ○「土地を探している」と公言する
    不動産会社や住宅会社はもちろんのこと、友人知人やご近所さん、過去に家を建てた知り合いなどに「私は土地を探しています」と広く伝えます。アンテナを張って、情報が入りやすい環境をつくることがまずは大切です。
  • ○土地情報が載っている媒体を見つける
    出版社が発行している情報誌や、新聞折り込みチラシをチェックしたり、インターネットで検索をします。インターネットで検索をする場合には「不動産情報」「○○県(希望する土地のある地域)」などのキーワードを入力しましょう。
  • ○希望するエリアを見て回る
    次に、車に乗って、希望するエリアをぐるぐる回ります。「売地」の看板の出ている空き地があれば、陽当たりや隣家との距離感、周辺環境などをチェックして、自分の鑑識眼や勘を鍛えましょう。
  • ○良さそうな売地があったら即連絡
    管理会社や不動産会社の案内が出ていたら、すぐに電話をしてみましょう。たとえすでに売れてしまっていたとしても、他の売地情報や参考になる情報がゲットできるかもしれません。

4.売れないから宣伝されている土地

  • 土地情報誌やインターネットなどで宣伝されている土地は、一見良さそうに見えます。でも必ずしも宣伝されている土地が良い土地とは限らないのです。なぜかと言うと、本当に良い土地は、わざわざ宣伝しなくてもすぐに売れてしまうので、宣伝する必要がないからです。
  • 優良な住宅会社には、土地探しをしているお客さまが何人もいるので、不動産会社からそんな住宅会社にいち早く情報が流れます。そしてすぐに買い手がつくのです。その後に残った土地の中で、本当にお買い得なのは、ほんの一握りです。 

5.土地の価格は売り手が決める

  • そもそも、土地の値段は誰は決めるかと言えば、地主さんや不動産会社、つまり売り手側です。「この価格で売れればいいな」という希望価格なのです。
  • 売り手が付けた価格は、どうしても買い手であるあなたの希望価格よりは高くなってしまいます。「価格は高いけれど、どうしてもこの土地が欲しい」と思ったら、この段階では多少の予算オーバーは気にせず、候補地として残しておきましょう。売り手側がなるべく早く売りたいと思っている場合などは、交渉次第で値引きしてもらえる可能性もあるからです。
  • 土地は高価な買い物です。ほんの数%の値引きでも、金額にしてみると数十万円、ローンの金利も含めると数百万円になる場合もあります。値下げ交渉をする価値は十分にあります。ただし、交渉は自分でやるよりもプロに委ねるのが得策です。詳しくは後述します。

6.価格が下がるのを待ってはいけない

  • 広告などで土地の価格を見て、下がるのを待つ人がいますが、下がるのを待ってもだめです。値下がりした価格は広告で確認することはできないのです。なぜかと言うと、以前に同じ分譲地を購入した人から、不動産会社にクレームが来るからです。
  • 1500万円で買った人が、広さも陽当たりもほとんど同じなのに、1200万円になっているのを知ったら、金額が大きいだけに、クレームを入れたくなる気持ちも分かります。そのため、売り主が値を下げた広告を出すことを嫌がります。
  • 値下げを待つ間に、すでに他の方が値下げの交渉に入っていることだってあります。値下げの情報が表に出ることなく、値下げされて購入されているのです。

7.さまざまな視点で候補地をチェック

  • ピックアップした土地は、あなたの気になっているところばかりです。この時点で、情報だけ得ている土地も含まれていれば、現場を見に行って、次の項目をチェックして優先順位をつけましょう。
  • ①希望の間取りで建築できるのか?
    ②陽当たりはどうか?
    ③通勤時間はどのくらいか?
    ④学校、病院、銀行、スーパーマーケットなどまでの距離は?
    ⑤造成費などがかかるか?
  • 現地に行くときには、時間によって陽当たりや周辺環境がガラッと変わる場合もあるので、朝・昼・晩、それぞれの時間帯に訪れるようにしましょう。昼間は人通りのある道路も、夜になると外灯がなく不安を感じることもあります。 
  • もちろん、住宅会社の担当者に一緒に見てもらうもの良いです。念を入れるなら、周辺のお宅にインタビューして、暮らし心地を聞き出します。 
  • いかがでしょうか? 
  • 最後に土地購入までの手順をまとめると……
    ①優先順位を考える
    ②アンテナを張って、複数の手段で情報入手
    ③相場感覚を養っておく
    ④ピントきたら購入
  • 以上の4点を覚えておきましょう。
ステップ4

もう一度、条件を見直そう 「便利」って本当に大切ですか?

  • 今回は、賢い土地の買い方・探し方第4ステップの「もう一度、条件を見直そう便利って本当に大切ですか?」について、詳しく解説していきます。 
  • 「駅から近くて便利」や「買い物に都合が良さそう」など、土地探しではつい利便性を第一に考えてしまいがち。ですが、本当にそれで良いのでしょうか?商店街に近いということは、騒がしいかもしれないし、駅に近ければ、高層施設が多くて陽当たりが悪いかも……。「便利」だけで探すと陥りやすい失敗をご紹介します。 

①大型スーパーに近いと……

  • 大型スーパー近くの道路は、夕方や休日ともなると大渋滞です。スーパーに近い土地は確かに便利だけれど、渋滞で家から出掛けられない、家は目の前なのに帰り着けない……という困った事態も起こるかもしれません。土地購入の前に、夕刻や休日の環境を必ずチェックしてください。 

②主要道路に面していると…… 

  • どこに行くにもアクセスが良い主要道路は、確かに魅力的ですよね。でも、交通量が多いことのデメリットも忘れないでください。特に小さいお子様がいる場合、交通事故や排気ガスの危険と隣り合わせなのは気が休まりません。1本奥に入った道路沿いで検討してみては?

その条件、もう一度冷静に考えてみて

  • 土地の優先上位にしていた条件がよくよく考えてみるとさほど重要ではないことも意外とあります。次のようなケースでは特に、一歩立ち止まって「本当にこれは大切?」と自分に尋ねてみましょう。
  • ◎今、住んでいるところの近く
    慣れた土地が良いからと、住んでいるアパートの近くでばかり土地を探していませんか?でも、アパートが多く建っているような地域は、概して利便性が良くて相場も高めです。なかなか予算と折り合わないかもしれません。
  • ◎ニュータウンは本当に安心?
    ニュータウンと呼ばれるような分譲地は、若いファミリーに大人気。同世代ばかりで気が楽だし、子育てに向いた環境に思えます。けれど裏を返せば、共働き世帯ばかりで昼は閑散とし、空き巣などに狙われやすい土地柄なのかもしれません。
    案外、旧市街地のような高齢世帯が多いエリアの方が、安心できる場合も多いものです。みんなに可愛がられて、地域のアイドル一家になれる可能性も!?
  • ◎転校NG、学区にこだわる
    お子様がその学区の学校に通うのは、たかだか9年。お子様はいずれ独立して家を出てしまうかもしれないけれど、親はその後もずっと住み続けるのです。「9年間」にしばられて、他の地域の良い土地を見逃していませんか?
  • いかがでしょうか?土地探しにお困りの方やこれから土地探しを始める方はぜひ、本日のお話を参考にしてみてください。
  • 次回は、希望の土地にめぐりあえた際の土地購入のポイントをお伝えさせていただきます。賢い土地の買い方・探し方を学んで、理想の家を建てましょう!
STEP5

いざ買う前に、これだけはチェック! 実践編!土地の購入ポイント

  • 今回は、賢い土地の買い方・探し方第5ステップの「いざ買う前に、これだけはチェック!実践編!土地の購入ポイント」について、詳しく解説していきます。
  • 何度も候補地を見て回り、たくさん家族で話し合いをしてやっと希望の土地にめぐりあえたあなた。その土地をあなたのものにするにはどうしたら良いでしょう?

①全体の資金を確認しましょう

  • 気に入った土地が見つかったら、全体の資金計画を見直しましょう。土地購入費、建築費、設計監理費などももちろんですが、それ以外にも予想外の諸費用がかかります。税金、引っ越し代、家具の買い替え費用も必要です。
  • また、ローンを借りるときの費用として、印紙代、ローン事務手数料、ローン保証料などもかかります。家づくり全体の予算をしっかりと見直しましょう。
  • 良い土地だからと土地代に多く使ってしまうと、建築費などに影響してきます。予算がオーバーしているのであれば、どの項目をいくらずつ削るのか、また購入時期を先延ばしにするのか、親御さんに資金援助を受けるのかなど、対策を考えましょう。

②値下げ交渉をプロに委ねる

  • 「希望の土地が見つかった。よし、買うぞ!」と思ったとき、地主さんや不動産会社に連絡をするのはちょっと待って!そんなときも、資金計画や土地探しに協力してもらった住宅会社の出番です。
  • 住宅会社に仲介役となってもらい、値下げや売買について、売り主と交渉してもらうのです。土地のプロ(不動産会社)と渡り合うには、あなたより、宅地のプロ(住宅会社)の方が安心です。売り手側の利益を重視する不動産会社よりも、買い手側の希望や予算を考慮したうえで土地の良し悪しを見極めてくれる点でも、住宅会社にお願いするメリットは大です。 
  • ただし、そこまでお願いするなら、その住宅会社に仁義を通しましょう。その会社で家を建てるつもりもないのに、お願い事ばかりするのはいただけません。「この会社でなら建ててもいいな」と思える、候補の一つではあってほしいものです。 

土地探しの裏技

  • <欲しい場所で欲しいだけ購入する>
    絶対にこのエリアの土地が欲しいということが決まっている場合は、その範囲内で探すしかないわけですから、情報を待つよりも、自分で探す方が早いです。
    まず、一戸一戸の世帯主の名前まで書かれた住宅地図を用意します。高価ですから、相談している住宅会社に借りるなどすると良いでしょう。地図上で空き地や遊んでいる土地を中心に、欲しい場所などをマークしていきます。 
    そして、有料ですが、法務局で申請するとその土地の所有者が確認できます。所有者が分かれば、土地を売る意志はないかと尋ねます。実際に不動産会社もこの方法で土地を手に入れることが多いようです。
    自分で直接聞くのが不安という場合には、住宅会社や不動産会社に相談してみましょう。交渉が成り立たなければ、支払いもありません。
  • <造成前の分譲地を狙え!>
    分譲地の場合には、ライバルも多く値下げ交渉もできません。いざ、分譲地が出た!とすぐに申し込んでも、すでに良い区画は埋まっているということも多くあります。
    なぜなら、分譲地の良い区画は、造成前に買い手が決まっていて、残りの区画を広告で売ることが多いからです。不動産会社は、造成して売れなかったでは大損です。あらかじめ造成前に「分譲されたらきっと買うだろうな」というお客さまを集めていることが多いため、売り出したときには、すでに良い区画は売れてしまっているのです。
    住宅会社や不動産会社と信頼関係を結んでおけば、造成前の土地の情報をもらえることもあるはずです。一番に情報をもらえるような信頼関係を結んでおきましょう。
  • 次回は、住宅会社との会話に「ふむふむ」とついていくために、土地にまつわる様々な用語を分かりやすくご説明していきます。賢い土地の買い方・探し方を学んで、理想の家を建てましょう!
STEP6-1

家の大きさ・間取りが変わってくるかも!? 知っていますか? 土地にまつわる用語①

  • 今回は、賢い土地の買い方・探し方ステップ6 その1の「家の大きさ・間取りが変わってくるかも!?」知っていますか?土地にまつわる用語集」について、詳しく解説していきます。
  • 土地と建物にはさまざまな法規制があります。それらは、家の大きさや広さ、間取りなどに影響を及ぼすことも……。とはいえ、難しい専門用語を覚える必要はありません。読んで、知っておくだけでOKです!住宅会社や不動産会社との会話に「ふむふむ」とついていければ十分です。ここでは三つの用語をご紹介します。

①都市計画法

  • 人口が集中する都市部では、「自分の土地だから自由にする」とみんなが言い出せば、さまざまな問題が起こってしまいます。そこで、行政は都市計画区域を定め、その地域に対してルールを整えています。
  • 健康で文化的な都市生活や機能的な都市活動を確保できるように、また、都市の発展と秩序ある整備を図れるように考えられています。そのルールが「都市計画法」です。

②用途地域

  • 都市計画法では、一つの地域に住宅や店舗、工場や学校などがあれこれ混在しないように、土地の用途が決められています。それが「用途地域」です。 
  • 用途地域は12種類に分類され、大まかに住居系、商業系、工業系となっています。「工業専用地域」以外であれば、どこでも住居は建てられます。ただし、家の大きさを定義する「建ぺい率」や「容積率」が区分ごとに決められていて、どの区分に属する土地に家を建てるかで、建物の大きさが左右されます。また住環境もかなり異なります。どの地域に土地を買うかは十分に吟味しましょう。 
  • 住居系の用途地域は、住宅地としては良好な環境ですが、そのかわり建物の高さや広さに制限があります。たとえば、低層住宅のための住環境を大切にした「第一種低層住居専用地域」なら、背の高い4~5階建ての家や極端に大きい豪邸は建てられません。商業系や工業系なら建築規制は緩やかですが、近隣にどんな施設があるかが気になるところです。 

③市街化調整区域

  • 農地や自然環境を残そう・守ろうという趣旨で設定されているのが「市街化調整区域」です。これは行政が「ここは市街地化してはだめ」と線引きした地域です。行政によって規制の厳しさの度合いはさまざまですが、原則的には「住むための家」を新築することはできません。もともとその地に住んでいる農家などが、建て替えをするケースに限って認められていることがほとんどです。
  • まれに規制のゆるい行政だと、新築も○という場合もあるものの、基本的に市街化調整区域では商店などの利便施設も×なため、必然的に暮らしが不便になりがちです。
  • 市街化調整区域を売買すること自体は、法に触れるわけではないので、安いからと「うっかり買ってしまう」ケースは多いものです。買った後で、「家を建てられない」と知って真っ青になる……といった事態にならないように、気を付けましょう。
  • いかがでしょうか?次回も、土地にまつわる用語を三つお伝えしていきます。賢い土地の買い方・探し方を学んで、理想の家を建てましょう!
STEP6-2

家の大きさ・間取りが変わってくるかも!? 知っていますか? 土地にまつわる用語②

  • 今回は、賢い土地の買い方・探し方ステップ6 その2の「家の大きさ・間取りが変わってくるかも!?」知っていますか?土地にまつわる用語集」について、詳しく解説していきます。 
  • 前回は、土地にまつわる用語として①都市計画法 ②用途地域 ③市街化調整区域 という三点をお伝えさせていただきました。今回も引き続き、三つの用語をご紹介します。

④建ぺい率・容積率

  • ②の用途地域でご説明した通り、建物の大きさは細かく制限されています。それを数値で表したものが建ぺい率と容積率です。制限の厳しい地域では「せっかく敷地が広いのに、小さい家しか建てられない!?」という場合もあるので、この数値は必ずチェックしておきましょう。 
  • 建ぺい率=建築面積÷敷地面積
    建ぺい率は、用途地域ごとに30~80%の範囲で定められています。たとえば、建ぺい率60%の地域だとすると、100㎡の敷地のうち6割の60㎡までを建物にすることができる、といった具合です。
  • 容積率=延べ床面積÷敷地面積
    一方、容積率は用途地域ごとに50%~300%までの範囲です。都市部の住居系地域では150~300%に定められていることが多いようです。たとえば、容積率200%の地域なら、100㎡の敷地に計200㎡の建物を建てることが認められています。

⑤隣地境界線

  • 建物を建てるときには明確にしておかなければならない、敷地と敷地の境界線。この境界線を基準にして、いろいろな制限を伴った権利義務の関係が決められています。あまりにお隣との距離が近いと、何かとトラブルになったり、お互いのストレスになることもあるでしょう。
  • そこで民法では、建物を建てるときには隣地境界線から50cm以上の距離を保たなければならないとされています。また、境界線より1m未満の距離に他人の宅地が見えるような窓や縁側を設けるときには目隠しをつけることが義務付けられています。 
  • ただ、これと異なる慣習がある場合など、地域性を考慮して認められる場合はあります。建築基準法では、隣家の日照や採光などを守るために斜線制限、日影規制が定められていますが、その範囲を確定する場合の基準線の一つにもなっています。 

⑥斜線制限

  • 家が周囲の日照や通風を妨げることがないよう、地域ごとに建物の高さにも制限があります。これが「絶対高さ制限」です。用途地域の分類のうち、第一種・第二種低層住宅専用地域では、絶対高さ制限が10mまたは12mと決まっていて、通常の2~3階建ての家なら、ほぼ高さ的に問題はありませんが、屋根の形状などに工夫が必要な場合も出てきます。
  • また、北側の隣家に対する配慮として設けられている規制が「北側斜線制限」です。北側に接しているお隣さんに対して、あなたの家が与える圧迫感を減らしたり、ある程度の日照・通風を確保する目的で決められています。
  • 一方、建物が道路に与える圧迫感をなくそうと設けられている規制が「道路斜線制限」です。簡単にいえば、家が道路にかかるように建つことを防ぐものです。
  • いかがでしょうか?次回も、土地にまつわる用語を三つお伝えしていきます。賢い土地の買い方・探し方を学んで、理想の家を建てましょう!
STEP6-3

家の大きさ・間取りが変わってくるかも!? 知っていますか? 土地にまつわる用語③

  • 今回は、賢い土地の買い方・探し方ステップ6 その3の「家の大きさ・間取りが変わってくるかも!?」知っていますか?土地にまつわる用語集」について、詳しく解説していきます。 
  • 前回は、土地にまつわる用語として ④建ぺい率・容積率 ⑤隣地境界線 ⑥斜線制限 という三点をお伝えさせていただきました。今回も引き続き、三つの用語をご紹介します。

⑦日影規制

  • 斜線制限とともに、周囲の日照を妨げることのないように、建築基準法で定められたのが「日影規制」です。日影になる時間を一定以内に抑えるように建築物の形態を制限して、周辺の居住環境を保護しようとするものです。
  • 1970年代、マンションなどの中高層建築が増えたことで、日照権の訴訟が相次ぎました。そこで建築基準法が改正され、「陽当たり」という資源を公平に分配するために日照基準のルールを設けたのです。日影規制の対象となる建築物は、用途地域ごとに建物の高さや階数で決められています。対象建築物が一定時間以上続けて隣家に影を落とさないように計画することが義務づけられているのです。

⑧接道義務

  • 周りを他の家に囲まれてしまっていて、どの道路にも接していないのでは生活もままなりません。やはり、その建物の敷地は道路に接している必要があります。これを「接道」と言い、その長さは建築基準法で決められています。
  • 都市計画の区域内では、建築物の敷地は原則として幅4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接していないと建築物を建てることができません。これを「接道義務」と言います。
  • 2mと言えば、自動車1台が通ることのできる幅です。災害が起きたときなどに、避難・救護活動をスムーズに行うために決められています。 

⑨壁面後退

  • 低層の住宅で気になりやすいのは、外からの騒音。また、外から家の中の様子が見られやすいことなどです。プライバシーを守り、良い住まいの環境を維持するために、敷地境界線から外壁まで、一定の距離の用地を確保しようというのが壁面後退です。
  • すべての第一種・第二種低層住居専用地域ではありませんが、都市計画によって外壁の後退距離が定められると、敷地境界線から建物の外壁、またはこれに代わる柱の面までを指定された距離以上にしなければなりません。この場合に定められる距離は、1.5mまたは1mのいずれかとなっています。しかし、長さの合計が3m以下であれば、後退距離を満たさなくても良いとする緩和措置があります。
  • いかがでしょうか?次回も、土地にまつわる用語を三つお伝えしていきます。賢い土地の買い方・探し方を学んで、理想の家を建てましょう!
STEP6-4

家の大きさ・間取りが変わってくるかも!? 知っていますか? 土地にまつわる用語④

  • 今回は、賢い土地の買い方・探し方ステップ6 その4の「家の大きさ・間取りが変わってくるかも!?」知っていますか?土地にまつわる用語集」について、詳しく解説していきます。
  • 前回は、土地にまつわる用語として ⑦日影規制 ⑧接道義務 ⑨壁面後退 という三点をお伝えさせていただきました。今回も引き続き、二つの用語をご紹介します。 

⑩セットバック

  • 建築基準法では、敷地の前の道路が4m以上ないと家を建てることができません。しかし、古くからの市街地などには、このルールができる前から建っている、幅が4m以下の道路に接する家も少なくありません。それらを突然「認めません!」としてしまえば、その家に住む人が困ってしまいます。
  • そこで、建築基準法が適用された昭和25年11月23日以前、または都市計画区域に編入される以前から存在し、その道沿いに建物が立ち並んでいたような道路は、将来的に道幅4mを確保することを前提に、建築基準法の道路として認められているのです。これらの道路を「42条2項道路」または「みなし道路」と言います。
  • これから家を建てようとしている土地が2項道路に接している場合、家を建てることは可能ですが、道幅4mの条件を満たすために、道路の中心線から2m下がったところまで、敷地の境界線を後退させなければなりません。これを「セットバック」と言います。
  • 道路の向かい側に建つ家も、建て替え時にはセットバックしなければなりません。お互いに2mずつ振り分けることによって、将来的に道幅4mが確保できるようにするための決まりごとです。また、道路の向かい側が川や崖などの場合は、向かい側の道路境界線から4m後退させなければなりません。
  • セットバックした部分の土地には、自分の土地であっても建物は建てられません。塀や門扉なども×。また、建ぺい率や容積率に含めることもできないので、土地を買う際は、接している道路が2項道路でないか、事前によく確認が必要です。

⑪防火地域・準防火地域

  • 都市を火災の被害から守るために、防火地域・準防火地域制度が設けられています。
  • 都市の中心市街地や主要駅前、主要幹線道路沿い、また多くの建物が密集している地域などで火災が起これば大惨事になりかねません。そのような地域を防火地域と定め、建物の構造を制限し、防火機能を高めています。
  • 防火地域では、原則として建物は耐火建築物にしなければなりません。鉄筋コンクリート造りなどの建築物に限られるわけです。
  • ただし、地階を含む階数が2以下で、かつ延面積が100㎡以下の建築物、準耐火建築物の鉄骨造り、コンクリートブロック造り、木造などで耐火構造に準ずる耐火性能を有するものならば建てられます。このように、建てる家の構造も考えて土地選びをする必要があるのです。
  • 防火地域では、近くで火事があった場合、火が移りやすい部分や延焼のおそれのある部分には「防火戸」などを設けることが義務付けられています。
  • いかがでしたか?今回で、賢い土地の買い方・探し方の話は最終回となります。全6ステップを通して正しい土地探しの方法がご理解いただけましたでしょうか?賢い土地の買い方・探し方を実践していただき、「いい家づくり」にお役立てください。 
家づくりの基礎知識